GEG 2024
Heizungstausch: Pflichten und Rechte von Vermietern und Mietern
Seit Januar 2024 ist das viel diskutierte sogenannte „Heizungsgesetz“ in Kraft. Heizungen, die ausgetauscht oder neu eingebaut werden, müssen perspektivisch mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden können. Gleichzeitig wird es Übergangsfristen geben. Welche rechtlichen Konsequenzen hat dies für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer sowie für deren Mieterinnen und Mieter?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kürze
Das sogenannte „Heizungsgesetz“ betrifft lediglich Heizungen, die in Zukunft neu eingebaut werden. Heizungsanlagen in Bestandsbauten müssen erst dann ausgetauscht werden, wenn sie über 30 Jahre alt oder irreparabel beschädigt sind. Die neue Heizungsanlage muss dann zu 65% mit regenerativen Energien betrieben werden können. Es gelten Übergangsfristen und Ausnahmen. Als passende Lösung wird häufig eine Wärmepumpe gewählt. Auch Fernwärme ist eine beliebte Option, sofern die kommunale Wärmeplanung einen Netzanschluss innerhalb bestimmter Fristen in Aussicht stellt. Detaillierte Informationen zum GEG finden Sie in diesem Ratgeber.
Was bedeutet das GEG für Neubauten von Mietimmobilien?
Wenn eine Wohnimmobilie zu Vermietungszwecken neu gebaut wird, ist die Situation einfach. Die Heizung muss von vornherein den Vorgaben des GEG entsprechen. In der Regel hat sich die Bauherrin oder der Bauherr bereits in der Planungsphase für eine geeignete gesetzeskonforme Lösung entschieden.
Was gilt beim Heizungstausch bereits vermieteter Bestandsbauten?
Auch hier sind die Pflichten klar geregelt. Für den Austausch einer mehr als 30 Jahre alten oder beschädigten Heizung ist allein die vermietende Partei verantwortlich. Dabei gelten die gleichen Vorgaben wie für selbst genutzte Wohnimmobilien. Mietende können keinen vorzeitigen Austausch einer Heizungsanlage einfordern, auch wenn diese nicht mehr den modernsten Standards entsprechen sollte. Ebenso haben Mietende kein Mitspracherecht bei der Wahl der zukünftigen Heizungsart.
Wer kommt für die Kosten eines Heizungsaustauschs auf?
Sämtliche Kosten eines Heizungsaustauschs gemäß GEG trägt zunächst die vermietende Partei. Hierfür kann sie – ebenso wie selbst nutzende Eigentümer – staatliche Fördergelder beantragen; hier kommt jedoch lediglich die Basisförderung in Höhe von 30% der Gesamtausgaben oder der Innovationsbonus von 5 % bei bestimmten Wärmepumpen infrage. Dabei sind die förderfähigen Kosten bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit gedeckelt. Das bedeutet, die Fördersumme beträgt im Falle der Basisförderung maximal 9.000 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern erhöht sich die Obergrenze der förderfähigen Kosten jeweils um 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und jeweils um 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Letztlich können aber auch Kosten für die Mietenden entstehen, denn ein Teil der Investitionssumme darf in Form einer Mieterhöhung umgelegt werden.
Welche Kosten dürfen bei einem Heizungstausch auf die Mieter umgelegt werden?
Um Mieterinnen und Mieter vor hohen Kosten zu schützen, setzt das Gebäudeenergiegesetz klar definierte Grenzen. Vermieter, die einen Heizungstausch gemäß den GEG-Anforderungen vornehmen und eine Förderung erhalten, können maximal 10% der für die Wohneinheit aufgewendeten Kosten (abzüglich der Fördermittel) umlegen. Wenn der Vermieter keine Fördermittel in Anspruch nimmt, dürfen maximal 8%der Kosten umgelegt werden. In beiden Fällen darf eine Mieterhöhung jedoch 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Dadurch können die Gesamtkosten der Mieterinnen und Mieter im Bestfall sogar sinken. Denn obwohl die Kaltmiete steigen kann, senkt eine moderne und klimafreundliche Heizung in der Regel die mit dem Heizen verbundenen Nebenkosten; insbesondere angesichts steigender CO2-Preise.
Müssen Mietende einem Heizungsaustausch zustimmen?
Dies ist im Mietrecht geregelt. Zunächst muss der Vermietende den Mietenden spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich über die Art, den Umfang, den Starttermin und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme informieren. Falls eine Mieterhöhung vorgesehen ist, muss diese ebenfalls angekündigt werden. In der Regel müssen Mietende die Sanierungsmaßnahmen dulden; es besteht also kein Widerspruchsrecht „aus einer Laune heraus“. In bestimmten Fällen besteht jedoch die Möglichkeiten des sogenannten Härteeinwands (§ 555 d Abs. 2 BGB). Die Duldungspflicht kann demnach entfallen, wenn die geplanten Arbeiten oder deren bauliche Folgen eine unzumutbare Härte für den Mietenden darstellen. Ebenso kann einer angekündigten Mieterhöhung aufgrund unzumutbarer Härte widersprochen werden. Ob tatsächlich ein Grund zum Einwand im Sinne des Gesetzes vorliegt, ist immer einzelfallabhängig und wäre im Streitfall durch ein Gericht zu prüfen.
Fazit
Vermietete Wohngebäude unterliegen den gleichen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wie selbst genutztes Wohneigentum. Für die Umsetzung und die Finanzierung eines gesetzeskonformen Heizungsaustauschs ist ausschließlich die vermietende Partei zuständig.
Hierfür können ebenfalls bestimmte Fördergelder beantragt werden. Mieterinnen und Mieter müssen die geplanten Maßnahmen grundsätzlich dulden. Ebenso muss akzeptiert werden, dass sich die Miete – wie im GEG geregelt – erhöhen kann. Sollten geplante Sanierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen im Einzelfall eine unzumutbare Härte darstellen, besteht die Möglichkeit eines sogenannten Härteeinwands.
